주택담보대출 받을 때 나오는 LTV, DTI 아주 쉽게 이해하기

 

 

 

주택담보대출과 관련하여 가장 많이 듣는 두 가지 용어가 바로 LTV와 DTI인데요. 이 두 가지 용어는 대출을 받을 수 있는 금액을 결정하는 중요한 기준이기 때문에 꼭 이해를 하고 계셔야 하는 용어이기도 합니다. 그럼 오늘은 평소 LTV와 DTI가 어떤 용어인지 잘 모르시는 분들을 위해, 아주아주 쉽고 간략히 알려드리는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

 

 

 

1. LTV (Loan to Value) – 주택 가치 대비 대출 비율

- LTV는 주택의 가치에 비해 내가 얼마나 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 비율입니다. 쉽게 말해, 집값에 대해 은행이 얼마나 빌려줄지 결정하는 기준이라고 생각하면 편합니다.

- 예를 들어보겠습니다. 만약 집값이 5억 원인 집이 있다고 해볼게요. 은행이 LTV를 70%로 설정했다면, 최대 3억 5천만 원(5억 원의 70%)까지 대출을 받을 수 있습니다.

- LTV가 낮을수록, 즉 50%라면 2억 5천만 원만 대출이 가능하죠. 즉, LTV가 높으면 주택 가액에 비해 대출을 많이 받을 수 있고, 낮으면 적게 받을 수 있다는 뜻입니다.

LTV의 영향 요인

- 정부 규제: 정부가 집값 안정이나 부동산 시장 관리를 위해 LTV를 조정할 수 있습니다. 예를 들어, 투기 과열 지역에서는 LTV가 낮게 설정될 수 있어 대출 가능 금액이 줄어들 수 있습니다.

- 주택 종류 및 위치: 주택의 위치나 종류에 따라 LTV가 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 고급 주택이나 특정 지역의 아파트는 LTV가 다르게 적용될 수 있습니다.

 

2. DTI (Debt to Income) – 소득 대비 부채 비율

- DTI는 내 소득에 비해 얼마나 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 비율입니다. 이는 내가 매달 갚아야 할 대출 금액이 내 소득에 비해 얼마나 부담이 되는지를 보는 기준입니다.

 

- DTI도 예를 들어보겠습니다. 만약 월 소득이 500만 원인 사람이 있다고 해볼게요. 은행이 DTI를 40%로 설정했다면, 매달 대출 원리금 상환액이 200만 원(500만 원의 40%)을 넘지 않아야 합니다.

- 즉, DTI는 내가 벌어들이는 돈에 비해 대출 갚는 돈이 너무 많지 않도록 제한을 두는 기준입니다.

 

DTI의 영향 요인

- 기존 부채: 내가 이미 가지고 있는 다른 대출(예: 신용대출, 자동차 대출 등)이 있으면, 이 대출들도 DTI 계산에 포함됩니다.

 

- 정부 정책: DTI는 정부가 금융안정을 위해 설정하는 경우가 많습니다. 경제 상황에 따라 DTI 기준이 변경될 수 있습니다.

 

3. LTV와 DTI의 차이와 함께 고려해야 할 점

- 앞에서 말씀드린 것처럼 LTV는 주택 가격과 관련이 있고, DTI는 나의 소득과 관련이 있습니다. LTV는 집의 가치에 따라 대출 금액이 결정되고, DTI는 내 소득에 따라 대출 금액이 결정됩니다.

- 대출을 받을 때는 LTV와 DTI 두 가지를 모두 충족해야 합니다. 즉, 주택의 가치에 맞는 대출 금액을 정하면서도, 그 금액을 갚을 수 있는 능력이 있어야 한다는 의미입니다.

4. 더 쉽고 이해가 편한 비유

 

마지막으로 비유를 통해 더욱더 쉽게 정리해볼게요.

 

- 만약 LTV를 집의 가격에 비유하고, DTI를 내 지갑의 두께에 비유할 수 있어요. LTV는 집이 얼마인지 보고 은행이 “이 집이면 이 정도는 빌려줄 수 있겠다”라고 판단하는 기준이고, DTI는 내가 벌어들이는 돈을 보고 “이 사람이 이 정도 벌면 이 정도는 매달 갚을 수 있겠다”라고 판단하는 기준이에요.

 

이상으로 LTV와 DTI에 대해서 아주 이해하기 쉽도록 설명드려봤는데요. 이제 이해가 좀 되셨나요? 주택을 구매할 계획이 있으신 분들은 꼭 빠지지 않고 등장하는 용어들이니, 이번 기회에 잘 이해하셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.